摘要

争议长达二十年的居住权制度成功入典，符合建设中国特色社会主义住房保障体系的要求，作为一项新设制度，现有的条文规范稍显单薄，适用过程中可能与其他权利产生冲突，亦或是与限购、人户等房产政策抵牾，更甚者被人恶意利用规避司法执行，居住权出台带来的一些列衍生问题亟待解决。

关键词：虚设居住权；限购政策；权利冲突

前言

《民法典》对居住权的规定共计六个条文，简单规定了居住权的性质、设立形式、生效条件和消灭事由，可以预见，实际适用过程中，就目前的居住权规定会引发一些冲突和争议，在完善配套的司法解释之前，有必要通过适用已有法理、原则或相近的规定处理居住权制度带来的社会衍生问题。

第一章 居住权与其他权利的效力冲突

民法典对居住权的效力问题并无规定。可能发生设立居住权的不动产上先后设立抵押权、或发生债权关系以及同一不动产上有多个居住权的情形，当不同权利之间发生冲突时，缺少明确的效力优先顺位排序规则，增加司法成本。从民法典中对权利效力的已有规定来看，一般情形下物权优先于债权，不动产物权以登记为顺位标准，动产物权以交付为顺位标准，在居住权效力的相关规定或解释出台之前，可参照适用。

以居住权和抵押权的冲突为例。若居住权设立登记在先，后顺位的抵押权在设立时抵押权人就能通过不动产登记中心查询房屋是否设有居住权，通过考虑该居住权设立的期限选择是否设立抵押权，或是否需要提供额外担保，。若抵押权设立登记在先，居住权设立在后，根据已有规定，转让抵押财产只需通知抵押权人，但如果为抵押财产设立居住权也只通知抵押权人，抵押权人则无法应对财产价值贬损，抵押权人主张实现抵押权时，居住权尚未到期，便会发生房屋拍卖价格贬值甚至流拍的情形，此时符合《民法典》第四百零八条的规定：“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求抵押人停止其行为；抵押财产价值减少的，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值，也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。”居住权人在明知存在抵押权还同意设立居住权的，应承担可能产生不利后果。考虑到居住权不具有法定可撤销情形，已经设立居住权的难以恢复抵押房产的价值，因此在抵押权和居住权冲突时，可行性较高的做法系要求债务人提供额外担保，债务人拒绝或无法提供额外担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。

第二章 居住权人死亡后同住人的去留问题

在现有消灭制度下，居住权的存续和居住权人的生命挂钩，且不得继承，居住权因居住权人的死亡消灭后，同住人可能会因居住权的消灭而面临居无定所、无处可归的窘况，弱势群体的住房问题仍得不到妥善处理，居住权人死亡后如何解决同住人的去留问题，笔者通过以下几种情形进行解析，平衡同住人和设立人利益。

设立了居住权存续期限，期限尚未届满居住权人死亡的。通过对《民法典》第三百七十条进行文义解释，可以判断“居住权期限届满或居住权人死亡”作为消灭事由，二者是选择关系而非并列关系，即只要满足其一，居住权就会消灭。但笔者认为若按机械文义解释，无论设置存续期间与否，居住权都以居住权人生命为限，为居住权设立存续期间就失去了存在的意义。当事人在合同订立时约定存续期间，目的在于赋予居住权稳定的有效期限，排除可能的干扰因素，包括居住权人的意外死亡。因此，在判断存续期限固定的居住权是否会因居住权人死亡而消灭时应综合考量同住人和设立人的利益：有同住人的，设立存续期限的居住权不因居住权人中途死亡而自动消灭，剩余期限可作为死后居住权保护期限，其同住人在保护期内仍可继续居住使用该房屋，为保障同住人能够继续享有剩余期限内居住权带来的间接权益，可一定程度上突破合同相对性原则，赋予同住人异议权利，避免设立人凭借死亡证明单方完成注销登记；没有同住人的，居住权人死亡，房屋空置，居住权合同已无履行必要，此时应承认居住权因居住权人死亡而消灭，及时恢复房屋价值，保护产权人财产利益。

未设立居住权存续期限，居住权人死亡的。满足居住权消灭条件，设立人可完成居住权注销登记，同住人无法继续凭借与居住权人的关联关系间接享有居住的权益，法律虽然规定居住权不得转让与继承，但应充分尊重当事人自治原则，同住人与所有权人达成合意，变更居住权主体重新设立居住权的，应予支持。

第三章 居住权对房屋限购政策的影响

房屋限购政策意在遏制房价上涨，打击炒房行为，居住权制度与房屋限购政策的出发点有吻合的部分，即都为了让房屋回归真正的居住功能。居住权制度使不动产的所有权和居住权处于分离状态，炒房者炒不动产的所有权，房屋的居住功能留给有住房刚需的居住权人，相较于房屋限购政策，居住权制度可以在兼顾不动产市场流动性的基础上解决弱势群体的住房需求，更利于社会市场经济的发展。房屋限购针对的是不动产的产权，居住权并不在限购范围内，如某些地方出台的限购政策将社保缴纳地点、年限以及居住登记地点、年限作为购房资格的限制性要求，以往未达到要求的购房者会通过借名买房的形式规避限购政策的约束，而居住权制度的建立让没有购房资格的人可以通过设立居住权的形式绕开限购令，既解决住房问题又避免借名买房所带来的风险，但这也意味着限购政策中的一些规定会有被架空的风险。

民法典中的居住权主要指无偿的传统型居住权，在实现上述调控房产市场、解决更多城市建设者住房刚需预想的操作路径中会出现设立障碍，房屋所有权人不愿意无偿设立居住权，仅靠适用于亲属间具有帮扶性质的传统居住权难以解决房价高，百姓住房难的问题，想要解决大规模外来城市建设者的居住需求，鼓励有偿的经济型居住权可以吸引更多的产权人成为居住权设立人，真正落实推行居住权制度还需要配套政策支持，即将出台的房屋空置税或成为居住权的推进剂，拥有大批空置房屋的炒房人为规避空置税的缴纳，为空置房设立居住权是相对安全且合法的手段。居住权配合房产税、空置税，使炒房与住房分离，可以有效避免房产泡沫造成市场经济动荡和房产资源的浪费。

第四章 居住权制度下落户及子女入学问题

按照现行法律规定和已有落户政策，房屋产权是落户的条件之一，仅享有居住权并不满足落户条件，还需房屋产权人的同意，迁入产权人的户口，或选择落入集体户口。

居住权人落户问题还会直接影响到子女入学，按照《义务教育法》第十二条的规定，子女的入学仍需考量户籍所在地，设立居住权的行为并不必然导致户籍地转移。因此，就现有法律法规来看，居住权人子女在该不动产所在学区顺利入学的风险很大。《民法典》约定设立居住权以满足生活居住需要，若仅按字面理解，子女入学问题也属于生活需求的一部分，适配的灵活入学政策才有利于居住权制度的落实和发展。

第五章 虚设居住权逃避司法强制执行

法律对居住权强大的保护力度，保障弱势群体“居有定所”、解决住房问题的同时，也滋生了法律漏洞，可能被债务人利用，通过设立虚假居住权的方式逃避司法强制执行，严重损害债权人利益、破坏司法秩序。

居住权设立在先，司法强制执行在后的，物权优于债权，应优先保护居住权人，查封、扣押因不得影响居住权将难以实际执行。法律并未规定通过司法强制执行转移的不动产是否会自动洗涤该房产上所设立的居住权，若拍卖完整的不动产，会损害居住权人的利益；若只拍卖该不动产的所有权，则设立了居住权的法拍房流拍可能性极大，且不动产价值降低，债权人的利益难以得到保障。司法强制执行在前，居住权设立在后，此时设立居住权意在逃避司法执行。

为规制恶意串通虚设居住权的行为，首先要明确司法执行中虚设居住权的排除规则：（1）居住权应当设立在房屋被采取司法强制措施之前，根据《民法典》第三百九十九条规定：“依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。”同理推断，已经采取查封、扣押等司法强制措施的房屋也不得设立居住权，司法强制执行之后设立的居住权难以得到法律的认可及保护；（2）居住权人应实际占有使用房屋，满足生活居住需要，符合居住权设立的目的和必要性。司法执行时，居住权人对被执行住宅实际未占有使用，不宜再以居住权对抗执行中债权人或善意第三人。其次是严格按照法律规定确认虚设居住权行为的效力问题。根据《民法典》第一百四十六条以及第一百五十四条的规定，设立人与居住权人恶意串通，虚假意思表示设立居住权以逃避债务的行为严重损害债务人合法权益，应当认定为无效。

作者：四川鼎立律师事务所

      房地产团队赵心怡律师

参考文献

[1] 史芸：《对〈民法典〉居住权在实践中可能遇到问题的思考》，载《法制与社会》2020年第12期（下），第4页.

[2]文永辉：《利用虚假居住权逃避执行的防范与应对》，载《凯里学院学报》2020年第38卷第5期，第39-42页.

[3]田韶华、史艳春：《〈民法典〉居住权制度探微》，载《河北科技大学学报》2021年第21卷第1期，第19页.

[4]张志远：《〈民法典〉居住权实现路径的困境与突破》，载《法制与社会》2021年第3期（下），第5-6页.